2025年上半年，物业管理行业悄然掀起一股“撤退潮”，头部物企纷纷主动剥离规模庞大却质量不佳的项目，中海物业退盘面积高达2680万m²，永升服务、世茂服务、金科服务等企业退出项目也均超过千万m²。
当潮水退去，这些主动“撤场”的物业公司，究竟活得怎么样？
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大撤场全景：头部物企退出规模惊人
2025年上半年，物业管理行业经历了一场静悄悄的战略转型。截至目前，除2家企业中报延期外，63家上市物企2025年中期业绩已全部发布。
数据显示，上市物企管理规模增速同比下滑5.3个百分点至3.8%，头部物企持续退出低质低效项目。这种规模扩张的放缓并非行业萎缩的表现，而是企业主动选择的结果。
仔细观察各大物企的半年报，不难发现这场“大撤退”的广度与深度。中海物业退盘面积达到2680万m²，成为当期退出规模最大的物企之一。
永升服务终止合约面积1683.7万m²，终止在管面积1567.9万m²。世茂服务终止合约面积1110万m²，其中住宅410万m²，非住700万m²。
金科服务则选择了更为激进的收缩策略，上半年退出住宅合约面积1008.6万m²，新增仅277.3万m²，退出面积是新增面积的3.6倍。
综合各物业企业退出的原因来看，主要还是在成本上升、收缴率下降及增值服务增长乏力等多重压力下，企业持续对低质低效项目进行汰换。
另据克而瑞物管不完全统计，仅2025年7月以来，就有近50个项目撤场。
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战略调整逻辑：退出低质项目背后的商业理性
物企主动退出项目管理的情况呈现常态化。这反映出物业管理行业正在经历一场从“规模竞争”到“质量竞争”的深刻转变。
过去几年，部分企业为追求在管规模盲目外拓，承接了大量盈利弱、风险高的第三方项目。
如今，随着房地产行业进入深度调整期，物企更加重视项目的实际盈利能力和现金流安全性，而非单纯追求面积数字的扩张。
绿城服务明确表示，退出是为了“减少后续可能出现的项目交付风险”，而雅生活服务则直言不讳地淘汰“低转化、低效益”项目。
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财务表现：短期阵痛与长期收益的平衡
从短期财务数据看，项目退出确实导致部分企业在管规模增速放缓，甚至出现阶段性下降。但战略调整的积极效应也在逐步显现。
2025年上半年，63家上市物企营收总额增长至1487.9亿元，同比增长4.1%，增速较去年同期下滑0.5个百分点。在41家连续披露数据的企业中，基础物业服务、社区增值服务和非业主增值服务的收入占比分别为72.4%、10.6%和4.3%。
其中，基础物业服务收入占比较去年同期提升2.4个百分点，基础物业服务的主业地位进一步凸显。
盈利指标呈现分化态势。63家上市物企毛利润均值为4.6亿元，同比下降2.0%。但净利润均值达1.7亿元，同比增长20%。
随着企业资产减值影响逐步减弱，净利率同比提升1.0个百分点，升至7.2%。这表明甩掉长期拖累现金流和利润的包袱后，企业盈利能力正在改善。
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企业个案：战略调整的不同路径
从具体企业看，战略调整路径各异。
中海物业通过主动退盘2680万m²低效项目，新增第三方占比达84.0%的优质管理面积500万m²，实现“提质重于拓量”，毛利率提升0.2个百分点至17.0%。
永升服务2025年上半年实现营业收入34.6亿元，同比增长2.7%。公司归母净利润为2.1亿元人民币，同比下降19.4%，主要受主动调整业务结构带来的阶段性影响。公司城市深耕战略聚焦100个重点城市，一二线城市布局超95%。
世茂服务则通过业务变革，剔除了包括金沙田在内的低效业务，对短期业绩形成影响，却有效降低了周期风险。公司基础物业服务实现收入28.12亿元，同比增长1.8%，占总收入的比重升至77.7%。
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未来展望：品质与效率成为竞争核心
未来，随着行业环境持续净化，具备优质服务能力与良好品牌口碑的企业，将赢得更广阔的发展空间。
群众不仅需要建设“好房子”，也期盼物业的“好服务”。
为落实全国住房城乡建设工作会议“大力实施物业服务质量提升行动”工作要求，各地纷纷进行相关政策的制定。政策主要聚焦在三方面：服务公示率提升、服务履约率提升和服务投诉率下降。
这将推动行业从粗放式规模扩张向精细化服务质量提升转型。
行业整体持续承压，但经营者们仍坚定看好物业这门生意。万物云董事长朱保全认为：“2025年会是一次反弹的机会，尤其是在收益方面。”
绿城服务董事会主席杨掌法直言，尽管增量住宅规模在下降，但是存量住宅、非住业态和城市服务在不断放量，行业还处在发展的上升期，市场足够大。
结语
世茂服务在2025年上半年新增合约面积4010万m²，同比增长126.6%，新增年饱和收入10亿元，同比增长66.7%，双双创下历史新高。
74%的新增项目位于京津冀、长三角和大湾区，一二线城市占比达73%。优质项目的争夺成为行业竞争的新焦点。
行业未来将不再仅仅是规模之争，更是运营效率、服务品质和盈利能力的综合比拼。哪些企业能在撤退与进攻之间找到最佳平衡，才能在行业转型浪潮中真正“活得好”。
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